“十四五”規(guī)劃綱要重提“房住不炒” 加快培育和發(fā)展住房租賃市場 專家解讀

　　未來5年樓市調(diào)控將有啥變化

　　● “十四五”期間仍要堅持“房住不炒”,，而且穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預期的“三穩(wěn)”目標更加明確

　　● 加快建立多主體供給,、多渠道保障,、租購并舉的住房制度。尤其是以人口流入多,、房價高的城市為重點,，擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題

　　● 加快培育和發(fā)展住房租賃市場,，有效盤活存量住房資源,，有力有序擴大城市租賃住房供給，完善長租房政策,，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利,。加快住房租賃法規(guī)建設，加強租賃市場監(jiān)管,，保障承租人和出租人合法權益

　　3月13日,，《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》（以下簡稱《綱要》）發(fā)布。對于房地產(chǎn)行業(yè),，《綱要》提出,，“十四五”期間仍要堅持“房住不炒”，而且穩(wěn)地價,、穩(wěn)房價和穩(wěn)預期的“三穩(wěn)”目標更加明確,。這也為今后房地產(chǎn)市場的發(fā)展走勢定下了基調(diào)。

　　保障性住房是《綱要》重點強調(diào)的內(nèi)容,�,！毒V要》提出，加快建立多主體供給,、多渠道保障,、租購并舉的住房制度。尤其是以人口流入多,、房價高的城市為重點,，擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題,。業(yè)內(nèi)人士表示,，新市民住房問題是住房市場的核心問題，而增加共有產(chǎn)權房,、租賃房的供應則是解決這一問題的重要路徑,，而且具有緊迫性。

　　房住不炒仍是樓市基調(diào)

　　凸顯政府重視民生問題

　　2021年,，“房住不炒”第三次出現(xiàn)在政府工作報告中,，之前兩次分別在2018年和2020年,。2016年12月14日至16日召開的中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位,，距今已逾四年,。

　　在政府工作報告中，“房住不炒”的表述是一樣的,，但“房住不炒”后面的文字卻不相同,。2018年政府工作報告稱，落實地方主體責任,，繼續(xù)實行差別化調(diào)控,，建立健全長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。2020年,，后面的內(nèi)容是“因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”,。

　　對此,，有評論認為，兩年都是著眼于各城市根據(jù)自身情況量身定制調(diào)控措施,，一城一策實施調(diào)控也在不斷地認知強化下逐漸成為常態(tài),。但今年則有所不同，“房住不炒”之后,，明確了要穩(wěn)地價,、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期,，這是一個更加兼顧全局的提法,。

　　值得注意的是，除政府工作報告提出“穩(wěn)地價,、穩(wěn)房價,、穩(wěn)預期”“解決好大城市住房突出問題”外，堅持“房住不炒”還列入了《綱要》,。

　　“‘房住不炒’在政府工作報告中頻繁出現(xiàn),，說明政府對民生問題的重視，雖然是簡單的四個字,，但是對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了重要影響,。各地政府出臺調(diào)控政策的嚴厲程度和時間跨度是超出預期的，每個企業(yè)的理解程度也不同,，企業(yè)應當時刻關注房地產(chǎn)政策，投資行為應當遵循政府調(diào)控政策的底層邏輯,�,！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進在接受《法治日報》記者采訪時說。

　　北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波指出,，住房問題是近些年政府一直關注的重點,，今年在全國兩會提出的“房住不炒”是以往政策的繼續(xù)和發(fā)展,，但今年也有突出亮點，比如對“解決好大城市住房突出問題”和“租賃房”問題的新討論,，可以看出政府在實情調(diào)研下進行了創(chuàng)新探索,，相信政策的出臺會有效解決新就業(yè)者,、青年人的住房問題。

　　需增加保障性住房供給

　　以解決新市民住房問題

　　對于家庭剛需以及改善型需求,，《綱要》強調(diào)要因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權住房。

　　事實上,，近年來,，北京、上海等地都在探索共有產(chǎn)權住房,，通過試點,，對共有產(chǎn)權住房的配售定價,、產(chǎn)權劃分,、使用管理,、產(chǎn)權轉讓等規(guī)則梳理出了一整套辦法,，也為北上廣等一線城市之外的其他城市推進共有產(chǎn)權住房的住房保障和供應體系搭建起到推動作用。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示,，從目前來看,，共有產(chǎn)權住房將從一線向更多的二三線城市,，尤其是二線城市覆蓋,。另外,，隨著共有產(chǎn)權住房覆蓋面不斷增大，對于房價穩(wěn)定以及整個市場也會起到明顯的促進作用,。通過共有產(chǎn)權的方式,，可以解決大城市夾心層的部分居住問題,。

　　值得關注的是，保障性住房是《綱要》重點強調(diào)的內(nèi)容,�,！毒V要》提出有效增加保障性住房供給，完善住房保障基礎性制度和支持政策,。以人口流入多,、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給,，著力解決困難群體和新市民住房問題,。完善土地出讓收入分配機制,，加大財稅,、金融支持力度,。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂在接受媒體采訪時表示,，新市民的住房問題是目前住房市場的核心問題,。

　　隨著新型城鎮(zhèn)化的推進,，越來越多的人流向大城市，但是相比于原住居民,，近幾年涌入的新市民的收入與高房價有著較大差距,，購房支付能力有限,。在業(yè)內(nèi)人士看來，目前,，解決這部分群體住房問題的重要途徑是增加供應,。

　　“大城市住房問題是解決住房問題的關鍵。首先,，政府不僅會通過打壓房價進行調(diào)控,，也會出臺有關‘增加住房供應’‘共有產(chǎn)權住房’‘保障性租賃住房’‘長租房’等政策。其次,，除了解決供給端不足問題,，政府會鼓勵大家通過租房解決住房問題,。再次，企業(yè)也應當進行精細化管理,，滿足市場需求，提供符合市場規(guī)律的產(chǎn)品,�,！眹儡S進說,。

　　有效盤活存量住房資源

　　規(guī)范發(fā)展住房租賃市場

　　除了商品房和共有產(chǎn)權住房之外,，租賃房是解決困難群體和新市民住房問題的重要渠道。

　　《綱要》指出,，加快培育和發(fā)展住房租賃市場,，有效盤活存量住房資源，有力有序擴大城市租賃住房供給,，完善長租房政策,，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。加快住房租賃法規(guī)建設,，加強租賃市場監(jiān)管,，保障承租人和出租人合法權益。

　　《法治日報》記者注意到,，“解決好大城市住房突出問題”“切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房供給”都是首次出現(xiàn)在政府工作報告里。

　　樓建波對這兩個“首次”的解讀是,，“解決好大城市住房突出問題”“切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房供給”是這次全國兩會的新亮點,，是為了解決新市民、青年人住房少,、房價貴,、租房難,、買房累等問題,。政府已經(jīng)有所行動,，比如通過增加土地供應,、安排專項租金,、集中建設等，意味著這將是2021年房地產(chǎn)工作的重點,。

　　對租賃市場特別是長租公寓市場未來是否將加大監(jiān)管力度,？樓建波認為，鑒于目前確實存在租賃市場亂象,，應當對租賃市場特別是長租公寓加大監(jiān)管力度,，加快完善長租房政策,。

　　北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥告訴《法治日報》記者，正在立法的《住房租賃條例》已將租金貸等問題納入規(guī)制,，資金池問題有望解決,。規(guī)范發(fā)展住房租賃市場,，特別是長租房市場,，是解決好大城市住房突出問題的關鍵,。在房價飛漲的大城市,，解決新市民,、青年人和城市運行保障人員的住房困難問題，既要考慮他們的價格承受能力,，又要考慮職住平衡,，僅通過購房的方式難以解決,，發(fā)展長租房也是解決良策之一。

　　有業(yè)內(nèi)人士提出,，未來可以建立國家級的住房市場監(jiān)管機構,，統(tǒng)一監(jiān)督、管理,、調(diào)控全國房地產(chǎn)市場,，預防部分城市逐漸形成的中介機構市場占有率高的壟斷格局,，保障行業(yè)回歸到健康有序的競爭中來。

　　“規(guī)范租賃市場秩序提倡權責分明，強調(diào)政府的頂層設計,，企業(yè)應當更注重提高服務質量�,！睒墙úㄕf,，企業(yè)可著重發(fā)展“管家”服務，搭建租客與房東之間的橋梁,，滿足租客的住房需求和房東的出租需求，提供裝修,、維護,、繳費等服務,。當前,，市場上仍然存在企業(yè)自主拿地建房,、自主租賃的租房模式,。為防止企業(yè)的無序擴張，應當出臺相關的約束機制進行調(diào)控,，比如提高準入門檻,、自有資金規(guī)定等,。

　　綱要再次提及房地產(chǎn)稅

　　推出需要全面綜合考量

　　此外，《綱要》還提到,，推進房地產(chǎn)稅立法,，健全地方稅體系，逐步擴大地方稅政管理權,。

　　相比于2018年,、2019年,，2020年以來,，在政府官方口徑中,，房地產(chǎn)稅的提法并不是很多,。

　　追溯歷史，房地產(chǎn)稅的立法工作已經(jīng)提了十年,。在五年規(guī)劃綱要中,，房地產(chǎn)稅最早出現(xiàn)在2011年發(fā)布的“十二五”規(guī)劃綱要中,，其表述為“研究推進房地產(chǎn)稅改革”�,！笆�三五”��(guī)劃綱要提出，“完善地方稅體系,，推進房地產(chǎn)稅立法”,。

　　而在全國兩會,，房地產(chǎn)稅也是看點,。房地產(chǎn)稅首次出現(xiàn)在2014年政府工作報告中，其提法是“推進稅收制度改革,，做好房地產(chǎn)稅等相關工作”,，2015年至2017年均未提及。2018年,、2019年,，官方多次喊話加快推進房地產(chǎn)稅立法，兩年的政府工作報告中,，對于房地產(chǎn)稅立法分別用“穩(wěn)妥推進”和“穩(wěn)步推進”來表述,。

　　此后的2020年和2021年全國兩會，官方并未提及房地產(chǎn)稅,。不過,，在2020年5月11日發(fā)布實施的《關于新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟體制的意見》中指出，要加快建立現(xiàn)代財稅制度,，穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法,。

　　2020年11月，財政部部長劉昆在《〈中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標的建議〉輔導讀本》中撰寫了《建立現(xiàn)代財稅體制》一文,，詳解“十四五”時期財稅改革任務,。劉昆在文章中談及進一步完善現(xiàn)代稅收制度時提到，按照“立法先行,、充分授權,、分步推進”的原則，積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革,。

　　在嚴躍進看來,，房地產(chǎn)稅是調(diào)控房地產(chǎn)市場的有效手段，近兩年沒有提出的主要原因是受新冠肺炎疫情影響,，“如果說后續(xù)房價炒作的矛盾比較多,，房地產(chǎn)稅依然會是重要的調(diào)節(jié)方式,。同時，二手房的增值稅政策會占據(jù)主導地位,，比如無錫、成都,、沈陽等地二手房買賣的增值稅政策成為當?shù)胤康禺a(chǎn)政策調(diào)控的主流,，有效減少了一些炒房行為”。

　　全國政協(xié)委員龔永德認為,，目前亟須對各種和房地產(chǎn)業(yè)相關的稅收進行系統(tǒng)的梳理和研究,，更有效地發(fā)揮稅收工具的力量，并制定差異化的調(diào)控政策,。未來房地產(chǎn)稅的實施,，應該根據(jù)房屋持有時間、家庭總共持有套數(shù)等因素進行相應調(diào)整,。

　　建立租購并舉住房制度

　　重視租賃住房開發(fā)建設

　　“近幾年來,，房地產(chǎn)市場實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展，主要是因為在堅持‘房住不炒’基礎定位上,，長效機制發(fā)揮了積極作用,。從長遠來看，如果房地產(chǎn)市場要長期保持健康穩(wěn)定發(fā)展,，特別是解決好大城市住房供求矛盾,，在調(diào)控政策上要遵循市場規(guī)律，精準施策,�,！壁w慶祥說，在穩(wěn)地價,、穩(wěn)房價,、穩(wěn)預期前提下，一方面要加大共有產(chǎn)權住房開發(fā)建設,，增加新建住房,；另一方面還要通過提高存量住房市場效率、加快存量住房交易速度和使用效率,，解決好存量住房配置不合理,、利用不充分的問題。

　　“簡言之,，既要租購并舉,，又要增量市場和存量市場并重發(fā)展�,！壁w慶祥說,。

　　在趙慶祥看來,，未來房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生兩個新變化：

　　一是租購并舉，住房租賃成為規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)市場的重中之重,；二是更加重視租賃住房的開發(fā)建設,，在土地、金融和稅收等方面向新建租賃住房,，特別是保障性租賃住房傾斜,。在房地產(chǎn)市場中，租賃市場和買賣市場并重,，監(jiān)管制度和調(diào)控政策應當區(qū)分不同住房性質和市場類型,，有保有壓，更加精準,。在租賃上,，新建租賃住房越來越受重視；在買賣上,，共有產(chǎn)權住房是開發(fā)建設的重點,。（記者 趙麗 實習生 郭晶）